Geländeoberfläche

Die Geländeoberfläche ist im deutschen Bauordnungsrecht die Schnittlinie, die das Gelände unmittelbar mit den bzw. allen Außenwänden eines Gebäudes bildet.[1] Sie dient in den jeweiligen Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer als untere Bezugsfläche bei der Bestimmung der Gebäudehöhe und bildet damit die Grundlage für die Einstufung eines Gebäudes in eine Gebäudeklasse[2] und für die Berechnung der Abstandsflächen.[3] Grundsätzlich wird zwischen der natürlichen, der vorhandenen und der festgelegten Geländeoberfläche unterschieden.

Unterscheidung

Natürliche Geländeoberfläche

Dabei handelt es sich um die Geländeoberfläche, die natürlich vorhanden (also „gewachsen“) ist und somit nicht durch Aufschüttungen oder Abgrabungen verändert wurde.[4] Sie kann eben oder geneigt sein. Manipulationen der natürlichen Geländeoberfläche, um beispielsweise eine geringere Gebäudeklasse zu erreichen, sind unzulässig. Betrachtet wird allerdings nur der Höhenverlauf des Geländes an allen Außenwänden. Der übrige Geländeverlauf auf dem Grundstücks kann also eine unterschiedliche Höhenlage aufweisen.

Vorhandene Geländeoberfläche

Die vorhandene Geländeoberfläche kann entweder der natürlichen Geländeoberfläche entsprechen oder durch eine rechtmäßig genehmigte oder verfahrensfreie Aufschüttung bzw. Abgrabung entstanden sein.[5] Rechtswidrig entstandene Aufschüttungen oder Abgrabungen finden keine Berücksichtigung und müssen unter Umständen sogar beseitigt werden. Nach einer gewissen Zeit ist allerdings davon auszugehen, dass auch eine rechtswidrig geschaffene Geländeoberfläche als natürliche Geländeoberfläche angesehen wird. So hat beispielsweise der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschieden, dass ein vor 25 bis 30 Jahren aufgeschüttetes Gelände eine neue natürliche Geländeoberfläche bildet.[6]

Festgelegte Geländeoberfläche

Die Geländeoberfläche kann auch auf Antrag oder von Amts wegen im Rahmen eines Verwaltungsaktes festgelegt werden.[7] Der Verwaltungsakt tritt dabei entweder eigenständig oder in Verbindung mit einem anderen Verwaltungsakt (beispielsweise mit einer Baugenehmigung) auf. Im Verwaltungsakt wird dabei ein rechnerisches Maß festgelegt (beispielsweise als Bezugshöhe über dem Meeresspiegel), das sich vom tatsächlichen Geländeverlauf unterscheiden kann. Notwendig kann eine Festlegung der Geländeoberfläche werden, wenn der natürliche Geländeverlauf unregelmäßig oder nicht mehr feststellbar ist bzw. wenn der Geländeverlauf einer sinnvollen Bebauung entgegensteht oder bestimmte Gestaltungsabsichten bestehen. Die Festlegung kann aber auch dazu dienen, rechtswidrig ausgeführte Bauvorhaben nachträglich zu legalisieren.

Einzelnachweise

  1. ↑ Simon/Busse: Bayerische Bauordnung – Kommentar, C.H. Beck Verlag, Art. 2 Randnummer 322.
  2. ↑ § 2 Abs. 3 Satz 2 Musterbauordnung vom 21. September 2012.
  3. ↑ § 6 Abs. 4 Satz 2 Musterbauordnung vom 21. September 2012.
  4. ↑ Simon/Busse: Bayerische Bauordnung – Kommentar, C.H. Beck Verlag, Art. 2 Randnummer 324 ff.
  5. ↑ Simon/Busse: Bayerische Bauordnung – Kommentar, C.H. Beck Verlag, Art. 2 Randnummer 325 ff.
  6. ↑ BayVGH, 2. März 1998, 20 B 97.912.
  7. ↑ Simon/Busse: Bayerische Bauordnung – Kommentar, C.H. Beck Verlag, Art. 2 Randnummer 328 ff.